【離婚が決まった】家を売るために確認すべきこと
離婚で家を売る際にまず確認すること
POINT① 不動産名義を確認する
誰が売るのか、売れるのか
家を売却する権利があるのは名義人のみ！夫婦共有名義になっている場合は双方の合意が必要です。
自己の共有持分だけを第三者に売却することは買主が限定されてしまい、非常に安くしか売れず、後々大きなトラブルに発展する可能性があるため避けた方がよいでしょう。
売却せず一方が住み続ける場合は、後々のトラブルとならないように共有関係を解消して単独名義にする方がよいでしょう。通常、財産分与には不動産取得税や贈与税がかからないので、これを活用してもよいと思います。連帯保証人になっている場合は保証人から外れておく必要があります。
親と同居していて親が亡くなった後もそのまま住んでいて、相続はしたものの名義変更登記がまだの場合、自己の名義に変更してからでないと売却することができません。まだ相続ができていない場合は遺産分割協議からはじめなければならなりません。兄弟姉妹等の相続人全員の合意形成には時間がかかる可能性があります。
POINT② 住宅ローンの残債と債務名義を確認する
売却代金でローンを完済できるか
ローンの残債額は毎年金融機関から送られてくる「残高証明書」、ローン契約時に渡される「返済予定表」、または金融機関の窓口で確認できます。債務者、連帯債務者・保証人はローン契約書で確認できます。連帯債務者・連帯保証人は主たる債務者とともに返済の義務を負います。
家を売却するときは、住宅ローンの残債をすべて完済する必要があります。実際には、取引当日に、買主から受け取る代金でローンを完済し、同時に所有権を買主に引き渡すのですが、家の売却代金よりもローンの残債の方が多い場合は、不足分を自己資金で用意して支払う必要があります。
POINT③ いくらで売れるのか確認する
ローンの残債以上で売れるかどうか
住宅ローンの残債がある家は、ローンを完済して抵当権の登記を抹消してから買主に引き渡す手続きになります。売却額がローンの残債を下回る場合は不足分を自己資金を調達して完済しなければなりません。完済できるかどうかが売れるかどうかを判断する重要なポイントです。
実際の取引では、取引当日に、買主から受け取る代金でローンを完済し、抵当権を抹消し、同時に所有権を買主に引き渡す順でおこないます。
売却代金と自己資金で完済できない場合は「住み替えローン」や「任意売却」の方法を検討しますが、住み替えローンは次の暮らしが定まらない段階で新しいローンを背負うことになりかねず不安になりますし、任意売却は信用情報の観点から慎重な選択が必要です。
まだ家を売るかどうかわからないのに、売却査定を依頼することに躊躇されるかもしれませんが、いくらで売れるかはその後を考える重要なポイントなので、早い段階で査定をとることをおすすめします。
叶う不動産では無料＆秘密厳守で売却査定をおこなっています。お気軽にご相談ください。
離婚にかかる様々な諸問題を解決していくには気力耐力を消耗しがちですが、少なくとも不動産に関することでしたらお役に立てることがあるかもしれません。
お気軽にご相談ください。
監修者情報
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代表取締役
六車 優佳
