不動産売却の知識・業者の選び方

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point不動産売却について知っておきたいこと

不動産売却について知っておきたいこと

倉敷市で不動産売却をお考えの方へ。「初めての不動産売却なので、基本的なことからわからない」「不動産売却の業者選び、どこに気をつければいいのかわからない」──こうお悩みではないですか?

「不動産を売る」ことは、人生のうちにそうそうあることではありません。きっと初めての不動産売却にお悩みや不安な気持ちを持つ方も多いでしょう。そのような場合は、専門家に頼り、アドバイスを受けるのが一番です。

しかし、売主様にもある程度の知識がないと、「何をどう相談したらいいのか」もわからないですよね。こちらでは倉敷市の不動産会社「叶う不動産」が、不動産売却についての知識や、依頼する業者を選ぶポイントなどをご紹介。不動産売却で失敗しないために、基本的なポイントを身につけておきましょう。

不動産売却に失敗するパターンとは?

不動産売却に失敗するパターンとは?

不動産売却は必ずしも成功するとは限りません。売却成功を目指すためには、失敗する要素を知っておくことも大切。こちらでは、不動産売却失敗のよくあるパターンを3つご紹介します。

Pattern 01 不動産売却に適した時期を外している

Pattern 01不動産売却に適した時期を外している

実は、不動産が売れるのには「適した時期」があります。それは、「買いたい人がいる時期」。

日本では、転勤や子どもの新学期が始まるタイミングの4月と9月に引っ越しが増えます。それに合わせて物件を探す人が急増するため、不動産がもっとも高く売れやすいのは2~3月ごろ。その後不動産の売買の波が過ぎる4月以降になると、物件を探す人が少なくなり、不動産は売れにくくなります。

つまり時期を選べるのであれば、「4月と9月に向けて売却活動を行う」のが不動産売却成功への道だといえます。4月に照準を合わせるなら10月には、9月なら3月ごろには販売活動を始められるよう準備をしましょう。購入後にリフォーム工事が必要な物件、購入後に新築する土地物件の場合は、それらの作業や工事期間を考慮してもっと早めに準備を始める必要があります。

買いたい人がいなくなる

もっと長い目でみた「買いたい人がいる時期」もあります。人口減少・高齢化、労働人口減少、出生率低下など発表される数値を見る限り、大局的には住宅及び住宅用地を「買いたい人」は減ることが予想されます。「買いたい人がいる時期」が売り時です。地域的要因や景気や金利などの要因も含め検討し、適切な時期を判断する必要があります。

Pattern 02 「査定額が高額」という理由だけで不動産会社を選んだ

Pattern 02 「査定額が高額」という理由だけで不動産会社を選んだ

物件の査定を複数の不動産会社に依頼するのは当然のこと。しかし、その中から「査定額がもっとも高額だったから」という理由だけで依頼する不動産会社を選ぶのは、リスクがあります。査定額は物件の状態や近隣の相場など、さまざまな条件をふまえて算出されるもの。査定額があまりにも高い場合には、むしろ疑ったほうが良いかもしれません。

中にはまずは売却の委任契約をとりたいために、相場より高い査定額を提示する不動産会社もあるのも事実。また正しい査定額を出す知識や相場観がないために、高い額を提示している可能性も大いにあります。

「なぜその額になったのか」という、根拠を示して納得のいく説明をしてくれる不動産会社でなければ、信用するのは難しいでしょう。大きなお金が動く不動産売買だからこそ、査定額の高さだけで業者を選んではいけません。とくに一括査定サイトでは、お客様と専任媒介契約を強いる業者もいるため注意しましょう。

Pattern 03 宣伝活動の内容を確認せず契約してしまった

Pattern 03 宣伝活動の内容を確認せず契約してしまった

不動産売却の宣伝活動には、さまざまな手段があります。ですから、契約した不動産会社がどのような手段で宣伝活動をしてくれるのかは重要なポイント。

たとえば従来からある「店頭掲示」や「チラシのポスティング」だけでは、お客様の物件情報は狭い地域にしか行きわたりません。今日ではインターネットを使った情報公開が一般的となっており、その中でもREINS(レインズ)(※)や大手ポータルサイトを利用しているかも重要です。一人でも多くの人に物件情報が届くよう、宣伝活動に力を入れてくれる不動産会社を選びましょう。

※REINS(レインズ)とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する、不動産物件の情報交換を目的としたコンピューターネットワークシステムのこと。登録している不動産会社は、全国の不動産情報を自由に見ることができます。

>>  REINS(レインズ)についてくわしくはこちら

実際の売却について

不動産会社は売買を成立させたときに仲介手数料をいただきます。売主・買主双方からいただく仲介手数料を独占するために、不動産会社が売却不動産の情報を自社で抱え込み、他社に紹介しなかったり、情報の公開を制限したりすることを「物件の囲い込み」といいます。これは売主に対する背信行為です。
※売主様・買主様両方に対し同一の担当者がお手伝いすることを「両手仲介」といい、売主様・買主様を、それぞれ異なる担当者がお手伝いすることを「片手仲介」といいます。不動産先進国といわれている米国などでは、片手仲介が標準的です。

片手仲介の特長
  • 売主様
  • 叶う不動産
  • 他の不動産会社
  • 買主様
  • 多くの仲介会社の営業力を活用でき、広範囲から買主様を探すことができる。
  • 叶う不動産は、売主様の立場を最優先に交渉を行います。
  • 原則として仲介手数料を売主様からしか受領しない。
両手仲介の特長
  • 売主様
  • 叶う不動産
  • 買主様
  • 仲介会社の担当者が売主様と買主様双方の窓口となる。
  • そのため、売主様のみの立場に立った交渉をしづらい環境になります。
  • 仲介手数料を売主様及び買主様双方から受領できます。
  • そのため、自社の顧客で成約しようという意識が強くなる恐れがある。
~せっかく売るならお得に売ろう!~

不動産を売却して利益が出たときに課される税金を「譲渡所得税」といいます。これは不動産の所有年数によって税率が変わってくるため、注意が必要です。なお所有して5年以内の場合には、この譲渡所得税が高くなります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

所有期間
長期区分 短期 長期
期間 5年以下 5年超 10年超所有軽減自立の特例
居住用 39,63%
(所得税30,63% 住民税9%)
20315%
(所得税15,315 住民税5%)
① 課税譲渡所得6,000万円以下の部分14,21%(所得税10,21%・住民税4%)
② 課税譲渡所得6,000万円超の部分20,315%(所得税15,315%・住民税5%)
非居住用 39,63%
(所得税30,63%+住民税9%)
20315%
(所得税15,315%+住民税5%)

※上記所得税には復興特別所得税として所得税の21.%相当が上乗せされています。

このように所有期間が5年を超えているかいないかで、譲渡所得税率は大きく異なります。なお所有期間が10年を超える居住用財産を譲渡した場合、一定の要件を満たすものについてはさらに税率が下がります。可能であれば、5年、10年が経過するのを待つことも「お得に売る」ポイントです。
また、一定の要件を満たす特定の不動産の譲渡の場合は、税金が軽減される特例や特別控除があります。特例や特別控除には期限があるものや、併用できないものもありますので、事前にその内容を確認して上手に使うことも「お得に売る」ポイントです。

不動産会社の選び方

不動産売却の成功は、不動産会社選びにかかっていると言っても過言ではありません。こちらでは不動産会社を選ぶときのポイントを3つご紹介します。

Point 01 地域密着の不動産会社であること

Point 01 地域密着の不動産会社であること

不動産を売却するなら、不動産がある地域に密着して活動する不動産会社を選ぶことが大切。地域密着型の業者は地域の情報や特性を熟知しており、その土地ならではの相場観を持っています。またその地域での過去の取引データにも強く、査定の精度も高いと言えます。

さらに、スタッフ人数が少ない傾向があることも、地域密着型不動産会社のメリット。全国対応の大手業者とは異なり、マニュアルに振り回されない柔軟な対応が可能です。親身になって販売活動に取り組んでくれるでしょう。

「叶う不動産」のオーナーは、倉敷市に密着して25年以上不動産を取り扱ってきた実績があります。地域に根差して培った独自のネットワークを活かし、お客様一人ひとりに適したご提案が可能です。

Point 02 要望を聞いてくれる不動産会社であるか

Point 02 要望を聞いてくれる不動産会社であるか

不動産売却の主役は、大切な不動産を売却されるお客様。それを理解している業者なら、きちんとお客様の要望に耳を傾け、親身に対応してくれます。スケジュールを強引に組んだり、頼みたいことも頼めなかったりするような不動産会社を選んでしまわないよう、担当者の人柄や会社の雰囲気などを注意して見ることをおすすめします。

「叶う不動産」が第一に大切にしているのは「お客様のお話をじっくり聞くこと」。大切な不動産を納得するカタチで売却いただけるよう、お客様のお気持ちに寄り添って丁寧な対応を心がけます。

Point 03 不動産売却のことを丁寧に教えてくれるか

Point 03不動産売却のことを丁寧に教えてくれるか

「不動産売却が初めて」という方はたくさんいらっしゃいます。そのような方は、不動産売却をどうすすめたらよいかわからなくて当然です。お客様が抱えられている疑問や不安に寄り添い、丁寧に教えてくれる担当者でなくては、安心して売却を任せられません。相談する中で、「この人は納得できる説明をしてくれる」「この人なら信頼できる」と思える担当者かどうかを、しっかりチェックしましょう。

「叶う不動産」では、「これからどんな販売活動をしていくか」「なかなか売却できない場合には、どんなプランがあるか」などを初めの段階で丁寧にご説明します。どんな小さな疑問も、気兼ねなくおたずねください。

~不動産販売活動の流れ~

不動産の販売活動は、以下の流れで行われます。基本的に不動産会社が行いますが、内覧時には売主様の対応が必要になります。

Step01 REINS(レインズ)へ不動産情報を登録
売却する不動産情報をREINSに登録します。REINSの情報は全国の不動産会社から見られるため、広範囲で購入希望者を探せます。
Step02 広告や宣伝ツールの作成
折り込みチラシやポスティングチラシ、インターネットに掲載する物件情報などを作成します。作成は不動産会社が行いますが、情報に誤りがないか売主様がチェックすることをおすすめします。
Step03 宣伝活動
折り込みチラシ、ポスティングチラシ、インターネットの不動産情報サイトへの掲載など、さまざまな手段を用いて宣伝活動を行います。併せて不動産会社は、独自のネットワークを活かして購入希望者を探します。
Step04 内覧の準備・実施
購入希望者が現れたら、内覧準備に移ります。内覧は、購入希望者が購入を決めるための重要な機会。清掃・片づけはもちろん、当日の対応も物件の印象を左右する要素になります。